De overdrachtsbelasting wordt bij vastgoedfinanciering, inclusief bij de berekening van Loan-to-Value (LTV) en Loan-to-Cost (LTC), als volgt behandeld:
- Loan-to-Value (LTV):
- De LTV wordt berekend op basis van de waarde van het vastgoed, meestal de marktwaarde of de na-renovatie waarde (ARV), afhankelijk van de situatie.
- De overdrachtsbelasting wordt doorgaans niet meegenomen in de berekening van de LTV, omdat deze belasting een aparte kostenpost is die bovenop de financiering komt.
- LTV wordt berekend op de waarde van het vastgoed zonder de overdrachtsbelasting. Dus als de aankoopprijs van het vastgoed bijvoorbeeld € 1.000.000 is en de overdrachtsbelasting bedraagt 6% (€ 60.000), dan wordt de LTV berekend op de waarde van € 1.000.000, niet op de waarde inclusief de overdrachtsbelasting.
- Loan-to-Cost (LTC):
- De LTC wordt berekend op basis van de totale kosten van het project, inclusief de aankoopprijs van het vastgoed, de verbouwingskosten, en eventuele andere kosten zoals advieskosten, leges, en overdrachtsbelasting.
- In tegenstelling tot LTV, wordt de overdrachtsbelasting wel meegenomen in de berekening van de LTC omdat het een directe kostenpost is die onderdeel uitmaakt van de totale investering in het project.
- Dus als de totale projectkosten (aankoopprijs, verbouwingskosten en overdrachtsbelasting) € 1.060.000 bedragen, dan wordt de LTC berekend op deze volledige kosten.
Samenvattend:
- LTV kijkt naar de waarde van het vastgoed zelf (zonder overdrachtsbelasting).
- LTC kijkt naar de totale kosten van het project, inclusief overdrachtsbelasting.