Loan-to-Value (LTV) is een financiële ratio die de verhouding aangeeft tussen het geleende bedrag (de lening) en de waarde van het onderliggende vastgoed of de activa. Het wordt uitgedrukt als een percentage en helpt kredietverstrekkers om het risico van een lening te beoordelen.
Bijvoorbeeld, als een vastgoedobject een waarde van €500.000 heeft en er een lening van €400.000 wordt verstrekt, dan is de LTV 80% (€400.000 / €500.000 x 100).
In de context van vastgoedfinanciering wordt de LTV vaak berekend op basis van de verwachte eindwaarde van het vastgoed na renovatie of een ander soort verbetering (bijvoorbeeld na een verbouwing of herontwikkeling). Dit wordt de “project value” of “after-renovation value” (ARV) genoemd. Het betekent dat de financiering niet alleen op de huidige marktwaarde van het vastgoed is gebaseerd, maar op de toekomstige waarde die het project zal hebben na de uitvoering van de geplande werkzaamheden.
Bijvoorbeeld, als een vastgoedobject momenteel een waarde heeft van €500.000, maar na renovatie verwacht wordt dat het €700.000 waard zal zijn, kan de LTV berekend worden op basis van deze hogere eindwaarde, wat meer ruimte biedt voor de lening en potentieel aantrekkelijker is voor zowel de kredietverstrekker als de lener.
Een lagere LTV betekent over het algemeen minder risico voor de kredietverstrekker, omdat er meer eigen vermogen in het object zit. Als de LTV echter gebaseerd is op de toekomstige waarde van het vastgoed, kunnen financiers bereid zijn om een hoger percentage van de waarde te lenen, zolang het risico wordt gerechtvaardigd door de verwachte waarde van het project na renovatie.